“规模化”的绿城已经被市场所熟知,规模化冲刺带来的问题同样惹人注意。3月23日,绿城中国于线上召开2021年度业绩发布会。公司全年目标达成率113%,营收突破千亿元、增速超50%……但随着规模化进程的提速,高债务危机以及规模化“虚胖”,同样考验着绿城的得失权衡。

毛利率降幅明显

2021年,绿城中国累计取得总合同销售面积约1557万平方米,总合同销售金额3509亿元,同比增长21%,全年目标达成率113%。

销售目标超额完成,绿城中国也在2021年取得1002.4亿元收入,较去年同期增长52.4%。年内实现利润76.87亿元,同比增长33.4%;股东应占核心净利润57.65亿元,同比增长44.4%;股东应占利润44.69亿元,同比增长17.7%;每股基本盈利1.31元,同比增长24.8%。

营收增速超50%,这在一众房企中可谓“优等生”。但需要注意的是,绿城中国2021年的销售成本也大幅提升,较2020年同期的502.1亿元增加了63.46%,高于收入的增速。

毛利率方面,绿城中国降幅明显,2021年这一指标为18.1%,较去年同期下降了5.6个百分点,上一次绿城中国全年的毛利率低于20%还是在2017年。

在23日的业绩会上,毛利率走低也成为无法回避的问题。对此,绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强回应称,毛利率下滑的背后,主要有两方面原因:一方面,近年来土地市场竞争比较激烈,土地成本上升明显。另一方面,近年来政府调控力度加大,房地产价格受限价影响,绿城的品牌价值没有得到充分体现。

他同时指出,毛利率虽然表现不佳,但近几年绿城中国的净利率在逐步提升,这两年基本稳定在8%左右。

记者梳理发现,2017年-2021年,绿城中国的净利率分别为6.37%、3.94%、6.39%、8.76%和7.67%。

3300亿销售目标

融入中交基因后,绿城中国开始规模化提速。

在绿城中国2020年业绩发布会上,绿城中国董事会主席张亚东曾公布“战略2025”规划,5年实现6400亿的目标。即2025年绿城中国重资产房地产自投开发板块合同销售额目标达到4500亿元以上,轻资产房产代建业务合同销售额达到1500亿元以上,轻重资产的年增长率均为15%。除此之外,“绿城+”新兴业务2025年预计达到400亿元以上的销售目标。

也正因如此,在近两年的土地市场,绿城中国留下了“强势”的身影。过去一年,绿城中国在土地市场收获颇丰,42座城市新增项目101个,总建筑面积约1751万平方米,预计新增货值约3137亿元。其中,归属绿城中国权益货值约1834亿元,承担成本约938亿元。

面对外界感叹“凶猛”,绿城中国管理层却直言属于正常补货节奏。绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰在会上表示,公司在2021年底杭州的第三批次集中供地和今年2月份北京一批次集中供地,一共获取了7个优质项目,预计新增货值300亿。2022年至今,公司补充了其它地区360亿货值的土地。“以绿城中国的销售规模来看,这样的拿地节奏属于正常补货。”

2022年,绿城中国的合同销售目标为3300亿元,比2021年提升了200亿元。其管理层也透露,新增货值要达到2500亿到3000亿元,新开工计划1450万平方米,竣工计划1347万平方米。

据了解,绿城中国2022年可售货值达到4442亿元。其中,自投项目可售货值3452亿元,代建项目可售货值990亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,即便是目前的市场环境,对于绿城中国而言,完成短期以及中长期目标压力其实没那么大,但难的是保障“质量”,突破瓶颈牺牲会很大。

膨胀的少数股东权益

宏大的战略目标,需要土储方面的支撑,也自然而然带动负债攀升。

截至2020年末,绿城中国负债总额4133.98亿元,较2020年末增长25.39%。其中,流动负债总额约3123.9亿元,非流动负债总额1010.08亿元。

三道红线来看,绿城中国目前仍是黄档,踩中了一条。据绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强透露,上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。截至2021年末,上报监管部门的现金短债比为1.7倍(2020年底为1.4倍),净资产负债率为53.5%(2020年底为64.6%),剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%(2020年底为71.2%)。

耿忠强表示,从数据对比来看,三道红线指标都在进一步向好,公司确保2023年进入绿档。

房地产开发本就属于重资本运行,绿城中国还有进一步“规模化”诉求,“三道红线”高压之下,绿城中国少数股东权益(即“非控股股东权益”)快速增长。

2020年,绿城中国少数股东权益为317.49亿元,而2021年便大幅增至622.08亿元,规模几近翻倍。时间往前推,2017-2019年,绿城中国的少数股东权益分别为117.12亿元、171.36亿元和202.82亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,少数股东权益的增长,一定程度上可以增加公司的现金流,在企业扩张的同时也能够保持较低的负债率,但这在规模上会处于“虚胖”的状态。

记者注意到,2021年绿城中国自投项目累计取得合同销售金额约2666亿元,同比增长24%,而归属于绿城中国的权益金额只有1452亿元。

可喜的是,绿城中国去年中期承诺的“动刀”永续债得到兑现。截至2021年末,绿城中国仍有107.58亿元永续债,较去年中期下降77.79亿元。

耿忠强曾坦言永续债是一把“双刃剑”。“2020年境内永续债的利率是6.07%,全年永续债的利率为7.12%,这是我们使用永续债的代价。”某种程度上,永续债优化了集团资本结构,亦取得了更大的融资空间、更大地支持了公司发展。“但随着永续债的逐步到期,我们亦不会再做了。”

翻阅2021年绿城中国的财报数据,在44.69亿元股东应占利润中,有12.14亿元归属于永续债。

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